政府物业经营管理的难点与解决对策

摘要：依据国务院对政府后勤服务改革的相关要求，我国各级政府部门以及政府住宅区应当实施物业管理。然而在这项管理制度的具体实施过程当中，由于政府单位住宅区存在基础设施落后、居民观念陈旧、管理能力水平比较以及经费不足等问题，使得政府物业经营管理上面临很多难题。基于此，本文通过对这些问题的深入分析，从而提出相应的解决对策。

关键词：政府；物业经营管理；难点；对策 一、政府单位实施物业管理的难点 （一）基础设施落后

伴随着我国政府在住房制度建设与改革上的逐步深入，使得政府单位在住宅区的建设上有了长足的进步，比如人均居住面积比往年就增加了近30%。然而大部分政府单位住宅区依然。具体来讲，主要表现在三个方面：首先是水电管线老化严重，无法满足居民的日常用水用电的需求；其次是小区道路破损严重，甚至部分路段存在年久失修的问题，严重妨碍了居民的日常出行；最后是住宅区维修资金扩发，使得在居民漏水以及环境整改、供电设施更新上，没有足够的资金来解决这些问题。

（二）政府单位物业管理意识水平比较低 物业管理作为市场化运作的手段之一，而随着我国从计划经济向市场经济体制转变，这也就使得政府单位在物业管理上也开始引入市场化运作手段。但是由于管理者受到传统管理理念的影响，使得其在管理手段、管理内容上不能够实现创新。同时，随着我国居民的生活水平的不断提升，使得其对物业管理水平也提出了新的要求。而这也是我国政府单位在物业管理上最需要加强的环节。除此之外，居民对于物业管理认识存在偏见。比如大部分居民对于物业管理都停留在政府要全权负责小区的基础设施维修、环境清洁等工作，而除了居民个人只要承担水电费用。

（三）政府物业管理体系不完善

根据我国建设部所颁布实施的《加强政府住宅维修管理通知》中，就对政府公有住宅物业管理制度进行了明确的规定。比如《通知》中规定政府住宅可以运用政府物业部门引导、业主自治的方式，来将政府物业管理与企业市场化管理模式进行融合，以此来增强政府物业管理体系的管理水平与作用发发挥。然而，在我国政府公有住房在对传统物业管理体系进行改革以后，由于管理人员大都出身于政府后勤部门，而且很多都缺乏专业的物业管理知识。从而使得其在政府公有住宅在物业管理水平上受到管理人员职业素养的负面影响，最终无法满足居民的物业管理需求。

（四）缺乏充足的物业管理经费

充足的管理经费是有效保障政府物业管理部门维持日常运作的关键，同时也是完善住宅区基础设施的重要推动力。然而，由于当前我国在政府公有住房物业管理经费的收取与使用上还处于探索研究阶段，从而使得很多物业费用没有可参考的收费项目，进而其在物业费用收取上困难重重。管理费用没有具体指标、费用收取无法可依，这些都严重阻碍了政府公有住宅物业管理的可持续发展。

二、完善政府物业管理的解决对策

（一）加大物业管理宣传力度，提升居民认识水平

首先要在政府公有住宅加大物业管理宣传力度，从而使得居民以及管理组合都可以正确的意识到良好物业管理对住宅区以及政府单位物业经营管理水平提升的重要意义。同时，伴随着我国公有住房体系的不断发展，使得政府不可能再向其提供免费的物业服务，而这也就要求政府机关大院以及住宅区就要遵循市场化运作原则，向用户提供有偿服务；其次是要

从住房制度深化改革角度上，在业主出售房屋时，要在各项服务项目上制定出相应的管理规范以及收费标准，从而使得住户可以逐渐的适应这种有偿的物业管理模式；再次是要增强政府物业管理部门要有效提升管理人员的职业素养，从容使得物业管理部门可以从传统的后勤服务工作模式向市场化的服务型工作方式转变，以此来为社区的广大住户提供更为优质的物业管理服务。

（二）加强物业经营水平，进一步补充运营经费 政府后勤服务部门应当从现代化物业管理角度上，多样化的来提升政府共有住在的物业经营收益，从而来有效的对物业管理经费进行补充。例如可以将闲置房屋进行出租，或者在后期服务部门中设立中介、配送等附加服务项目，从而实现既为本社区居民提供便捷的生活服务，而且也能够为本社区物业管理提供额外的运营经费。

（三）拓展运营资金筹集渠道，解决欠费问题

由于当前国内大部分政府共有住宅的基础设施落后、标准比较低，从而使得实施市场化的物业管理制度的政府管理部门在对现有资金进行预算以后，发现现有资金难以满足整社区水电管、道路以及其他基础设施的维修问题。所以说，当前物业管理部门应当依据当前社区的运行情况，来发起居民们可以自愿为社区物业管理经费进行筹集，从而有效解决小区物业管理上的经费紧缺问题，从而顺利解决书店路线维修以及基础设施更新等问题。另外政府物业单位还要创建出更多的现代化公共设施和物业管理资金的合理分配制度，以此来提升经费的利用率。比如社区内的各项体育设施以及水电等生活基础设施的维修都要从物业的公共维修资金中指出，从而提升整个资金的利用率。

（四）创建物业管理企业来负责政府共有住宅的物业管理工作

依据我国建设部的《物业管理规范》的相关要求，在政府公有住宅中进行物业管理，应当规划为一种市场化的企业经营行为。具体来讲，政府公有住宅物业管理资质必须要按照企业资金来进行确认，从而政府公有住宅物业管理部门可以按照市场需求来向用户收取服务费。总而言之，政府住宅要想实施市场化的物业管理，必须要创建出由企业型的物业管理公司来承担相应的管理工作。比如我国各级政府所实施的》物业管理条例》当中就对政府公有住宅的物业管理作出，可以通过聘请或则组织政府与企业合作型的物业管理公司，从而完成对住宅区的有效物业管理。

（五）加大对物业管理人员培训力度，提升职业素养 由于我国政府公有住宅不论是在基础设施建设上，还是在其他物业管理上，其费用以及建设都是由政府主管部门负责的。这样的工作环境就直接造成物业管理人员在工作模式上过于行政化和官方化，从而不利于新型的政府单位物业管理工作的顺利开展。因此，增强对物业管理人员培训力度，全面提高其职业素养，才是有效提高政府单位物业管理的水平。具体来讲，可以从三个方面着手：首先是要物业管理中的中级以及高级管理人员要求具有建设部所颁布实施的上岗证，并且3年上岗率要达到50%；其次是普通的物业管理人员，应当自觉地进行岗位知识学习，并且在参加相应的学习与考试，来获得相关职位的上岗证，而整个物业管理人员的上岗率应当高于60￥；最后是要运用多样化的手段来鼓励职工参与到培训活动中来，并且经常组织居民走进物业管理、物业管理者走进居民家中等相互交流的活动，从而不仅可以便于物业管理者了解到居民的诉求，而且也便于居民对物业工作的了解。除此之外，运用培训以及制定工作流程、标准以及规范的方式，来培养出职工良好的工作方法与态度，这样才可以提高整个小区物业管理水平与服务意识。

（六）多样化筹集物业管理费用

通常来讲，政府单位物业管理费用，应当由居民个人承担。但是由于政府公有住宅是经历政府全权负责的免费物业服务模式向市场化运作的有偿服务转变的特殊物业管理问题，这也就要求物业管理部门应当从实际情况出发，分多个步骤来解决物业管理费用问题。充足的

物业管理费用，不但能够有效的促进物业管理工作的顺畅开展，而且也可以解决因经费不足所造成的各种利益矛盾问题。这里需要注意的是，如果物业管理部门并不能及时的补充物业管理费用，可以向政府部门申请补贴，从而实现政府单位物业管理公司的自给自足，以此来促进其可持续发展。

结语

总而言之，随着我国住房制度的不断完善，尤其是公有住房管理制度的深化改革，使得政府单位物业管理部门所面临的新问题、新挑战不断增多。基于此，本文通过对这些存在的问题的分析，来从多个方面提出相应的解决措施，以此来为促进我国共有住房的物业管理水平的提升提供一定的理论参考。

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